¿Qué es una compraventa?
La compraventa es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.
Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica.
REQUISITOS PARA COMPRA VENTAS
Parte Vendedora
- Antecedente de propiedad (Escritura) u Orden de Escrituración (En caso de que el
vendedor sea de algún fraccionamiento).
- Antecedente del acta de lotificación si corresponde a algún fraccionamiento, lo anterior debidamente inscrito en el registro público de la propiedad.
- Recibo del predial al corriente.
- Últimos recibos de agua potable y luz pagados (En caso de que el inmueble tenga estos servicios).
- Si la venta, en su caso, es la totalidad de su casa habitación deberá presentar las 2 o 3 últimas facturas de luz, teléfono, credencial de elector a su nombre y con el domicilio del
inmueble que se está vendiendo (para la exención del impuesto sobre la renta por enajenación de bienes inmuebles).
- Acta de Nacimiento (Para verificar el nombre correcto de la persona)
- Acta de Matrimonio. (Para verificar el régimen del mismo).
- CURP (Clave Única de Registro de Población).
- Identificación oficial vigente como credencial para votar, licencia de conducir, pasaporte, etc.
- Además deberán proporcionar cada compareciente los siguientes datos: Nombre, fecha y lugar de nacimiento, estado civil (En caso de estar casado, especificar el régimen), domicilio actual (Calle, número, colonia, código postal, ciudad, país), ocupación, número telefónico, registro federal de contribuyentes.
11.- Si a la parte vendedora la representa un apoderado, deberá presentar todos los datos anteriormente mencionados, su identificación, así como el poder correspondiente ante notario público si la parte vendedora radica en territorio mexicano y si radica en el extranjero el poder deberá ser ante cónsul mexicano en el extranjero.
Parte Compradora
- Acta de Nacimiento (Para verificar el nombre correcto de la persona).
- CURP (Clave Única de Registro de Población).
- Identificación oficial vigente como credencial para votar, licencia de conducir, pasaporte, etc.
- Además deberán proporcionar cada compareciente los siguientes datos: Nombre, fecha y lugar de nacimiento, estado civil, domicilio actual (Calle, número, colonia, código postal, ciudad, país), ocupación, número telefónico, registro federal de contribuyentes (En caso de estar dado de alta en la secretaría de hacienda proporcionar copia de la cédula fiscal)
- En caso de que la compradora sea persona moral, proporcionar escritura del acta constitutiva, copia de la cédula fiscal de la empresa, escrituras de las modificaciones a los estatutos sociales y escritura del representante legal para acreditar su personalidad.
- Si es contribuyente deberá proporcionar sus datos fiscales y una dirección de correo electrónico (e-mail) para hacerle llegar su Factura.
Nota importante. La documentación anteriormente mencionada se solicita con la finalidad de proporcionarle un servicio de calidad y seguridad jurídica, de conformidad con los lineamientos señalados en las leyes vigentes.
Preguntas y Respuestas Sobre Contrato de Compraventa Bien Inmueble
Sólo podrán vender quienes tengan el derecho de propiedad del Bien Inmueble
Venta de bienes inmuebles, como en el caso de viviendas, terrenos, departamentos, etcétera, el contrato de compraventa deberá celebrarse por escrito, con todos los requisitos legales para su validez, teniendo en cuenta que no basta que el contrato privado de compraventa se haga constar por escrito, sino que además deberá de otorgarse en instrumento público ante notario público, debiendo inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, para que el contrato sea oponible frente a terceros, es decir, que los terceros que no participaron en el contrato tengan conocimiento de este, y no lo pasen desapercibido.
En nuestros días se presentan numerosos casos de compraventa de inmuebles que no cumplen con los requisitos esenciales o de validez del contrato de compraventa, por ejemplo, los inmuebles en ocasiones son “vendidos” por quienes no son los propietarios, o bien, cuando se trata de inmuebles que pertenecen a varias personas son “vendidos” por solo una de ellas sin el consentimiento de las demás. Otro caso típico es que el inmueble no se encuentre debidamente identificado en el contrato, es decir, las partes omiten describirlo con exactitud, con todas sus características, medidas y colindancias. Y muy común es que los contratos de compraventa de inmuebles carezcan de la forma exigida por la ley, ya que las partes se limitan a redactar un escrito privado, sin darle la formalidad legal de hacerlo constar en escritura pública, ante notario público e inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad. Lo desafortunado de que las partes contratantes omitan cumplir con los requisitos esenciales es que el contrato será inexistente y tratándose de los requisitos de validez, el contrato estará afectado de nulidad absoluta o relativa, según sea el caso, lo que además trae como consecuencia pérdidas económicas para los contratantes.
El Código Civil Federal y los códigos civiles de los estados contienen disposiciones muy similares tratándose de la compraventa, sin embargo, se recomienda consultar la legislación del estado que resulte aplicable al caso concreto.
¿En el contrato compraventa el pago del precio debe pagarse siempre en dinero?
Sí, en el contrato de compraventa el pago del precio debe ser siempre en dinero.
¿En una compraventa es válido pagar el precio con algún otro bien material?
En el contrato de compraventa el pago del precio será siempre en dinero. En caso de que el comprador pague con un bien material X, entonces el contrato sería de permuta.
¿Requiere de alguna formalidad el contrato de compraventa?
La compraventa es de un bien inmueble como una casa, terreno, departamento, etcétera, sí se requiere de la formalidad que establece el mismo código.
¿Cuáles son las formalidades del contrato de compraventa de inmuebles?
La compraventa de inmuebles se hará en escritura pública. Los diversos códigos civiles de las entidades federativas establecen que las enajenaciones de bienes inmuebles con un determinado valor de avalúo (valor que varía según la entidad federativa de que se trate), podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos, cuyas firmas se ratifiquen ante notario público, juez competente o Registro Público de la Propiedad.
Además, algunos de los códigos civiles de los estados, como el Código Civil para el Estado de Hidalgo, señalan como una formalidad que el documento privado se firme en tres ejemplares originales, uno para el comprador, otro para el vendedor y otro para el Registro Público de la Propiedad. Otros códigos civiles como el Código Civil para el Estado de Nuevo León, establece que la escritura pública en la cual conste la compraventa del inmueble se formará en dos originales, una para el comprador y otra para el Registro Público.
¿Qué pasa si la compraventa de un bien inmueble no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad?
La compraventa de bienes inmuebles que no se inscriban en el Registro Público de la Propiedad no surtirá efectos contra tercero.
¿Si una persona compra un inmueble y el dinero con el que paga ese inmueble lo obtiene a través de un crédito hipotecario bancario, el banco es el dueño del inmueble?
No. Si el comprador compra un inmueble y el dinero con el que paga ese inmueble lo obtiene a través de un crédito hipotecario bancario, el propietario del inmueble es el comprador y no el banco, aún y cuando el crédito hipotecario se encuentre vigente.
¿Qué pasa si el mismo bien inmueble se vende a diversas personas?
Si un mismo bien inmueble fue vendido a diferentes personas prevalecerá la venta que primero haya sido registrada en el Registro Público de la Propiedad. Si no se ha registrado, prevalecerá la venta de la persona que tenga la posesión del bien.
¿Los extranjeros en México pueden comprar bienes inmuebles?
Los extranjeros en México podrán comprar bienes inmuebles en el territorio nacional de conformidad con lo dispuesto por el artículo 27 constitucional.
¿Los esposos pueden celebrar contratos de compraventa entre sí?
El contrato de compraventa sólo podrá celebrarse entre los esposos cuando el matrimonio esté sujeto al régimen de separación de bienes.
¿Uno de los cónyuges requiere del consentimiento del otro para vender un bien?
Si un cónyuge desea vender un bien que es de su propiedad y está casado bajo el régimen de separación de bienes podrá vender el bien sin necesidad del consentimiento de su cónyuge. Si los cónyuges están casados bajo el régimen de sociedad conyugal, el que desea vender algún bien que forme parte de la sociedad conyugal requerirá del consentimiento del otro para venderlo.
¿Los magistrados, jueces, peritos, abogados, los defensores públicos pueden comprar los bienes inmuebles que son objeto de los juicios en los que intervengan?
Los magistrados, jueces, peritos, abogados, los defensores públicos no podrán comprar los bienes que son objeto de los juicios en los que intervengan.
¿El propietario de un inmueble arrendado puede venderlo?
Sí, el propietario de un inmueble arrendado puede venderlo.
¿El arrendatario puede comprar el inmueble arrendado?
Sí, si el propietario del inmueble arrendado decide venderlo, el o los arrendatarios tendrán derecho a ser preferidos. Si varios arrendatarios hicieren uso del derecho de preferencia, será preferido el que tenga mayor antigüedad arrendando el inmueble, y en caso de ser igual, el que primero exhiba la cantidad exigible al momento de la aceptación de la oferta.
Nota aclaratoria: Los supuestos previstos tratándose de la compraventa son diversos, su regulación estatal y su configuración en la realidad puede variar y por ende dar lugar a consecuencias jurídicas distintas. Lo mencionado en este espacio es de carácter meramente informativo e ilustrativo.
